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          分析論物權法視野中業主委員會的法律地位

          導讀:例》第10條規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。”此外,該條例也對業主委員會決議的效力、決議的撤銷等理由作出了規定。從《物業管理條例》的相關規定來看,盡管做業主委員會作出了較為詳盡的規定
          摘要:業主委員會的法律地位在理論上存在多種學說,在立法上各國也采取不同的立場。我國《物權法》、《物業管理條例》等法律法規對業主委員會的法律地位沒有做出明確的規定,從而導致了實踐中業主委員會在內部治理和外部關系協調上陷入困境。通過立法明確業主委員會的法律地位具有必要性,應該將業主委員會界定為非經營性質的團體法人,使其能夠享有獨立的民事主體地位,獨立地承擔民事法律責任。
            關鍵詞:業主委員會 法律地位 團體法人
            作者介紹:何蕓,廣東省人民政府法制辦公室工作人員。
            1009-0592(2011)09-275-02
            業主委員會在小區公共事務管理中有著重要的地位,由于《物權法》構建了建筑區分所有權制度,因此業主委員會將作為一個公共角色,對小區事務進行管理,并且與外界發生聯系。業主委員會作為究竟具有什么樣的主體地位,在法律上承擔何種權利與義務?這些理由正是本文所要著力解決的。
            一、業主委員會法律地位的學理爭議
            (一)學術界有關業主委員會法律地位的觀點
            業主委員會的法律地位在學理上存在多種理論觀點,主要分為如下三種學說,即法人說、其他組織說和公益團體說。
            1.法人說。所謂法人,是指具有民事權利能力和行為能力,能夠獨立享有權利,承擔義務的法律主體。法人說認為業主委員會是具有民事權利能力和民事行為能力的主體。在國外,存在這樣的立法例,例如法國“立法上完全承認業主委員會具有獨立的法人資格,能夠獨立承擔民事責任。法國《住宅分層所有權法》關于區分所有權人管理團體的規定具有典范的作用。法國法律規定區分所有權人的管理團體為共有人協會,根據《法國住宅分層所有權法》第14條規定,共有人協會是通過共有人的共同行為而建立的強制組織。“共有權一旦產生,亦即當不動產的第一份額被出賣時,公有人協會便得以成立,并被以后加入的共有人壯大。”在法國,共有人協會具有法人資格,是權利義務主體。豍
            2.其他組織說。“其他組織”或“非法人組織”,是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。我國《民法通則》沒有關于其他組織的規定,但是《民事訴訟法》第49條規定,公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干理由的意見》第40條規定,其他組織是指合法成立,有一定的組織機構和財產,但又不具備法人資格的組織。由此可見,“其他組織”是受我國法律認可和保護的民事主體之一,業主委員會則具備“其他組織”的構成要件。第一,業主委員會是合法成立的。第二,業主委員會有一定的組織機構。第三,有一定的財產。因此,業主委員會完全可以歸入我國法律規定的“其他組織”中。豎
            3.公益團體說。社會公益團體說認為業主委員會所從事的活動是公益活動,“業主委員會屬于社會公益團體,即從事和舉辦社會福利事業的社會團體。其并不涉及民事權利、義務、責任的承擔。其理由是,業主委員會的組****員是無償提供服務的,《物業管理條例》第16條第2款規定:業主委員會應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。”豏
            (二)對上述學說的評價
            上述不同的學說表達了對業主委員會法律地位不同的看法,應該說這些觀點都具有一定的道理。從國外的立法來看,各國立法在對待業主委員會的法律地位理由上不盡相同,如美國、德國、日本、法國等國家對業主委員會的法律地位均有著不同的表述,體現各國在立法上的差異,這說明業主委員會的法律地位并沒有固定的模式可以遵循,各國可以根據各國的具體國情以及司法實踐中遇到的情況,作出不同的規定。例如,法國采取了法人模式,而德國采取了非法人模式,日本采取了折衷模式,各國盡管在具體模式上不同,但是在法律實施的實效上,均能夠起到有效的作用,形成良好的法律秩序。因此,業主委員會的法律地位究竟采用何種模式,與一國在此理由上的立法政策有關。
            二、業主委員會法律地位之實踐困境
            (一)我國現行法律對業主委員會法律地位的規定
            1.物權法的規定。我國《物權法》第70條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權論物權法視野中業主委員會的法律地位論文資料由論文網http://www.beijingfeeling.com提供,轉載請保留地址.,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”該規定確立了我國建筑物區分所有權制度,這是業主大會以及業主委員會制度得以建立的基礎。《物權法》第75條第1款進一步規定“業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。”該法第78條又規定:“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。”從《物權法》的相關表述來看,業主委員會究竟處于什么法律地位,并不明確,《物權法》僅僅規定業主委員會的產生程序,即由業主設立的業主委員會選舉產生的。此外,還規定了業主委員會決定的約束力,這一規定也沒有體現業主委員會的法律地位。
            2.物業管理條例的規定。《物業管理條例》中包含很多與業主委員會有關的條文,如第6條規定,業主有權選舉業主委員會成員,并享有被選舉權。在業主委員會的產生程序與方式上,《物業管理條例》第10條規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。”此外,該條例也對業主委員會決議的效力、決議的撤銷等理由作出了規定。從《物業管理條例》的相關規定來看,盡管做業主委員會作出了較為詳盡的規定,但是并沒有對業主委員會的法律地位作出明確的表述。
            (二)業主委員會地位不明帶來的困境
            從上文的分析來看,業主委員會的法律地位并不明確,而這一目前狀況又對業主委員會的內部治理以及外部關系協調造成了很多困境。
            1.內部治理的困境:從現實來看,業主委員會的組織相當渙散,主要表現在如下幾個方面:第一,在一些比較陳舊的住宅小區,并不存在業主委員會,業主在行使權利的過程中必須通過自己的力量來維權;第二,在一些新建的居民小區中,業主委員會也遲遲不能成立,從而造成了業主權利遭到物業管理、開發商等主體的侵害,業主卻無法有效維護自身的權利;第三,在已經成立業主大會,選舉了業主委員會的居民小區,業主委員會往往形同虛設。小區業主的表決權利受到限制,而無法有效地罷免、撤換小區業主委員會的成員,導致小區業主委員會要么不作為,要么作出不利于小區業主利益的決議。
            2.外部關系
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