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          闡述住宅合作社土地取得的法律

          導讀:住宅合作社土地取得的法律
          住宅合作社土地取得的法律分析摘 要 發展住宅合作社是解決中低收入家庭住房理由的一個有效途徑。但近年來,土地全面實住宅合作社土地取得的法律論文資料由論文網http://www.beijingfeeling.com提供,轉載請保留地址.現市場化,住宅合作社無法低成本取得土地,我國住宅合作社運動跌入低谷。土地本身具有保障公民住宅權和存活權的重要作用,合作住宅用地理應由政府劃撥供給。由于立法滯后和層級低下,住宅合作社是否具備獲取劃撥建設用地使用權的資格尚存在爭議,但住宅合作社通過出讓、租賃等方式在公開市場上取得土地仍有一定的經濟可行性。本文著重探討了現行土地使用權制度下住宅合作社拿地的法律可行性方案。本文還在借鑒各國經驗的基礎上,對支持和保障住宅合作社取得土地提出了若干意見和倡議。
            關鍵詞 住宅合作社 土地 建設用地使用權
            作者簡介:郭澤喆,廈門市思明區人民法院書記員,法律碩士。
            1009-0592(2013)11-212-02
            住宅合作社是“經市(縣)人民政府房地產行政主管部門批準,由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加,不以盈利為目的公益性合作經濟組織,具有法人資格。” 住宅合作社的主要特征為:第一,是非營利性法人,享有獨立的民事權利能力和民事行為能力,承擔獨立的民事責任;第二,成員平等,依據章程在內部進行****管理和監督,具體表現為“互助合作”、“一人一票”等制度;第三,兼具自救性和互助性,成員主要為城鎮中低收入居民,自愿形成聯合體、依靠社員共同力量解決住房理由。
            一、合作住宅用地的法律性質
            我國實行土地所有權的“一元二分”體系。“一元”是指土地一概實行社會主義公有制;“二分”則是指公有制下區分全民所有和勞動群眾集體所有。《憲法》第10條和《土地管理法》第8條均規定:“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有”,明闡述住宅合作社土地取得的法律確了國有土地與集體所有土地的界限和范圍。目前我國建設用地使用權取得方式如圖1所示:
            圖1:建設用地使用權取得方式
            《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》將住宅合作社成員限定在“中低收入并愿意改善居住條件”家庭的范圍,明確住宅合作社以“解決城鎮居民住房困難,改善居住條件”為目標,是“不以營利為目的的公益性合作經濟組織”。《辦法》強調:“土地管理部門要及時劃撥建設用地”用以建造合作住宅,實現“國家、集體、個人共同負擔解決住房理由”的目標。 可見合作住宅用地屬于城鎮建設用地范疇,屬于保障性的國有土地。
            二、住宅合作社土地取得方案
            (一)無償取得
            盡管1992年的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》明確規定了住宅合作社可以取得劃撥建設用地使用權,也有地方職能部門以實施細則的形式將合作住宅用地列為劃撥建設用地使用權范圍, 但以部門規章形式甚至是非規范性法律文件形式確定劃撥建設用地使用權類型的合法性存在瑕疵,無論是依照新法優于舊法,還是上位法優于下位法的《立法法》所確立的解決法律沖突的原則,住宅合作社獲得劃撥建設用地使用權無法名正言順。
            (二)有償取得
            (1)協議出讓。《協議出讓國有建設用地使用權規定》用排除法限定了協議出讓國有建設用地使用權的范圍,其第3條規定:“除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協議方式。”這里提及的“法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式”出讓的土地是指本規定第9條和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第4條規定的“商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地”。住宅合作社“不以盈利為目的公益性合作經濟組織”的性質由《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》確定,理應有資格以協議出讓方式取得土地。然而一些地方政府在住宅合作社拿地時也一律堅持采用“招拍掛”方式,明確表態既不歧視也不優惠。 這顯然是將住宅合作社和房地產開發企業混為一談,無視前者的保障性和非營利性,為前者低成本獲取土地設置障礙。
            (2)“招拍掛”出讓。在缺乏官方背景、缺少經濟強勢的條件下,住宅合作社獲得劃撥建設用地使用權和以協議出讓形式取得建設用地使用權的機會日益減少,通過完全市場化的“招拍掛”取得建設用地使用權成為無奈的選擇。即使無法降低土地成本,合作住宅的仍然可以享受稅費減免,規避開發利潤和期間費用,并通過其他環節制約成本,從而具有價格優勢。在完全競爭條件下,價格是決定能否取得建設用地使用權的決定性因素,土地融資成為拿地的關鍵。當前我國住宅合作社在融資上面對困境,無法與擁有銀行和股市兩大融資渠道的房地產開發企業在“招拍掛”市場上抗衡。超預期勉強拿地也會導致拿地價格畸高,使合作住宅建設偏離低成本宗旨。有必要建立起面向住宅合作社的融資體系,增強住宅合作社在土地市場上的競爭力。
            (3)土地租賃。目前規范國有土地租賃的主要規范性法律文件是1999年國土資源部發布的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)。該意見定義:“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為”,并規定“對于經營性房地產開發用地,無論是利用原有建設用地,還是利用新增建設用地,都必須實行出讓,不實行租賃”。合作住宅用地有非經營性和公益性,可以獲得租賃國有建設用地使用權。《意見》規定:“可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃”,“對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地,應實行長期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。”合作住宅用地屬于長期使用的土地,應采取長期租賃方式,租賃合同約定的最長租期可以達到住宅用地出讓最高年限的70年,通過租賃取得的建設用地使用權在使用期限上與出讓取得的建設用地使用權相比并未縮水,且可以通過租賃合同靈活制約。住宅合作社通過租賃方式取得建設用地使用權,是除協議出讓以外有償取得建設用地使用權的行之有效的方式,能夠很大程度地彌補資金的不足。由于土地租賃市場排除了房地產開發企業參與,大大增加了住宅合作社取得土地的可能性。三、住宅合作社土地取得的域外經驗
            在德國,政府通常對合作住宅用地采低價供應政策,在土地流轉稅率上進行相應減免。 有時政府會先購買土地,再以低于市場水平的價格出租給住宅合作社。
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