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          試析保護新疆房屋租賃權的法律

          導讀:保護新疆房屋租賃權的法律息了我國的經濟活力。后來對于國家職能一直持保守狀態,認為“把國家從最低水平的野蠻狀態引導到最高水平的富裕,除了和平、低稅和一定程度的正義以外,不需要別的東西,其他一切東西,都會在具體時間的自然發展中產生。阻礙這種自然發展,強使它向其他方向發展以及在某些方面要阻止社會進步的一切政治,都是不自然的,它必定要引起
          保護新疆房屋租賃權的法律探析摘要:目前全國的房地產市場“高燒不退”,新疆房產市場也是如此。在房屋存量需求不斷增長的同時,工薪階層、進城務工人員的增量需求也不斷增長,此部分人群的收入水平決定他們尋求租房解決居住理由。本文超出以往民法租賃合同的視角,運用法學的“復合權利說”建立一種新的法律保護機制,把民法權利、經濟法權利和社會法權利結合得出一種新的單元權利保護機制。
            關鍵詞:房屋租賃權 單元 權利保護
            : A
             本文為2013年度新疆財經大學研究生科研基金項目資助階段性成果
            
            一引言
             隨著新疆社會經濟發展,商品房市場需求逐步擴大,無房戶解困需求、拆遷安置住房需求、改善型住房需求、外來人口購房需求、商業發展用房需求、辦公用房需求等市場有效需求,拉動商品房屋銷售穩定增長。“2010-2012年,全區商品房累計銷售面積4723.43萬平方米,從2009年開始銷售面積突破1300萬平方米,2010年、2011年全區商品房銷售面積繼續增大,分別為1564.90萬平方米和1728.23萬平方米,為史上銷售最高峰。2012年銷售有所回落,仍達到1430.30萬平方米。在旺盛需求的帶動下,商品房銷售額快速增長。2012年,全區商品房銷售額560.45億元,比2009年增長的53.0%,年均增長15.2%。”[參考文獻:
            [1] 新疆統計局.上半年房地產開發市場整體良好.新疆統計信息網,http://www.xjtj.govern/stats–info/tjfx/138271013381261.html,2013-10-02訪問][1]筆者對于房屋租賃權以經濟法、社會法的角度出發得出建立起對房屋租賃權法律單元保護體制,以調制現實生活中的房屋租賃人與出租人二者的權利沖突,確保房屋租賃人權利的實現。
            二保護新疆房屋租賃權的法律困境
            (一)租賃與房屋租賃概述
            1租賃和房屋租賃涵義
            “租賃,是指出租人把出租財產交給承租人使用,承租人支付租金并在租賃關系終止時將原租賃財產返還給出租人的交易或行為”。[[2] 中國大百科全書[M].北京:中國大百科全書出版社,1984(1):837.][2]具體到房屋租賃方面,《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定:房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
            2房屋租賃權的性質定位
            傳統上房屋租賃權的性質有三種學說:物權說、債權說、物權化的租賃權。物權說主張房屋租賃權屬于用益物權;債權說主張房屋租賃權屬于債權;租賃權物權化說主張房屋租賃權屬于租賃權在債權的基礎上具備部分法律化的物權效力。
            (二)新疆房屋租賃法律制度的架構
            1公共租賃房的法律制度架構
            新疆響應****號召,根據自治區實際相繼發布一系列文件,2011年2月9日自治區政府辦公廳轉發《關于加快發展我區公共租賃住房實施意見的通知》,其中確定了新疆公共租賃房的基本原則和科學規劃;2012年2月15日,烏魯木齊市開始實行《烏魯木齊市公共租賃住房管理辦法》。
            2廉租房的法律制度架構
            新疆2006年10月16日新疆維吾爾自治區建設廳轉發《建設部關于印發城鎮廉租住房工作規范化管理實施辦法的通知》,要求進一步完善城鎮廉租住房制度;尚未建立廉租住房制度的市、縣(市),務必在年底前建立,設置廉租住房管理機構,配備專門管理人員;新疆維吾爾自治區烏魯木齊市人民政府2008年8月21日發布《烏魯木齊市城市廉租住房保障資金管理辦法》;2008年9月27日新疆維吾爾自治區伊犁哈薩克自治州人民政府關于轉發《州直廉租住房建設督查情況報告》的通知。
            3商品房市場租賃的法律架構
            新疆維吾爾族自治區政府1996年8月29日頒布了《新疆維吾爾自治區城市房屋租賃管理規定》,1997年11月20日進行了修正,2004年6月29日進行再次修訂。雖然經過修改在租賃范圍以及合同細節方面都有所改善,但對租賃人權利的保護方面還是存在缺失。
            (三)保護新疆住房租賃權的法律困境
            國家在房改起步期提倡“廢福利分房行住房貨幣化”,但實踐中仍存在公房低價買賣現象。這使得商品房積壓供過于求。租賃方獲得更多選擇權,對于出租方來說處于平等地位,因此雙方的租賃合同相對公平。
            在法律制度方面,民法足以保護雙方的合法權益。伴隨著改革開放的腳步,市場經濟體制逐步確立起來,商品房成為大勢所趨,從1998年后,房地產成為拉動內需的支柱產業,房地產投資比例逐年大幅增長,我國房價不斷增長,新疆房價從2007年以后一路水漲船高。中低收入人層買不起房轉而租房,房屋租賃市場進入炎熱的“處暑季”,租賃房開始變得供不應求。而出租方大部分是為了賺取租金或者為了避開賣房的空檔期的損失而出租房子。無論出于什么目的,出租房的價格都會高于其本身價值而賺取超額利潤。因此,處于賣方的房產時代,擁有所有權的出租人與具有緊迫租房需求租賃人訂立的租賃合同存在不公平的現象也是司空見慣,因此租賃人權利受到侵害的風險系數明顯上升。但是由于租賃合同是雙方的自愿合意,租賃人是否處于真意難以界定,該合同在民法上仍然認定為合法有效。另一方面合同是體現民法上“私法自治精神”的典型,國家干預此合同缺乏法理依據,因此從民法上全面保護租賃人的合法權益顯得捉襟見肘。我國市場經濟條件下,租賃人的權利保護是完善法律制度的一大困境。
            三新疆房屋租賃權法律保護的分析
            (一)構建租賃權的法律保護單元的瓶頸
            在一個市場經濟國家,經濟法的發展是必定,它是保障經濟發展自由的法,而不是反自由、反競爭的法。本質上,法在保障自由的同時也限制不正當行為自由,經濟法當然也不例外。經濟法應該與民法構成一個法律保護單元,不斷完善經濟法體系,用經濟法的相關制度來調整包括房屋租賃權在內的傳統民商法等法律所無法調整的法律關系,使租賃人的權利保護切實落到實處。
            (二)國家經濟管理職能分析
            新中國建立初期,中國實行蘇聯式的計劃經濟,嚴重窒息了我國的經濟活力。后來對于國家職能一直持保守狀態,認為“把國家從最低水平的野蠻狀態引導到最高水平的富裕,除了和平、低稅和一定程度的正義以外,不需要別的東西,其他一切東西,都會在具體時間的自然發展中產生。阻礙這種自然發展,強使它向其他方向發展以及在某些方面要阻止社會進步的一切政治,都是不自然的,它必定要引起為支
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