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          論文聯系方式

          試析農村宅基地使用權流轉法律理由

          導讀:構建和諧社會具有十分重要的作用。  二、云南民族自治地方農村宅基地使用權流轉的目前狀況分析  云南是多民族的省份,存在著為數眾多的少數民族自治地方,本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州和大理白族自治州的部分村落作為研究云南民族自治地方農村宅基地使用權流轉法律理由的平臺。  (一)關于紅河州蒙自縣的四個
          農村宅基地使用權流轉法律問題研究摘 要 農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權,是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施,并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權利。本文對農村宅基使用權流轉的法律理由進行了深入的研究,以紅河、大理民族自治地方為例,分析探討其存在的理由,旨在在建立和完善我國農村宅基地使用權的流轉制度,特別是針對云南自治地方農村宅基地使用權流轉理由提出切實可行的完善倡議,以彌補現行不合理的單一的宅基地使用權流轉制度。
            關鍵詞 農村宅基地 使用權 流轉制度 法律完善
            一、農村宅基地使用權流轉制度概述
            宅基地是指在農村集體經濟組織內部,分配給農戶或個人用于建造房屋的土地。這里的“建造房屋”應從廣義上進行理解,具體包括已在其上建造了房屋的土地,建造過房屋但房屋已毀損滅失而不具備居住條件的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。根據《中華人民共和國物權法》第152條的規定,宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施的權利。即,“農村宅基地使用權,是指農村集體經濟組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅、庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進行占有、使用、收益的權利”。
            根據上述界定,我們可以很明顯地看出農村宅基地使用權流轉具有以下幾個法律特點:(1)權利主體的身份性。這取決于農村集體土地的保障性質,意味著農村宅基地使用權只歸屬農村集體經濟組織成員享有,而本集體經濟組織之外的其他個人和單位不具有取得宅基地使用權的主體資格。(2)長期性。我國《土地管理法》和《物權法》兩部法律法律均沒有規定宅基地使用權的使用期限。(3)無償性。這同樣也是農村宅基地的社會保障性質決定的,“目前全國普遍施行的還是無償使用宅基地制度,即使是少數有償使用試點的地方,收取的費用也比較低”。(4)客體歸屬的單一性。《土地管理法》第8條第2款規定:“……宅基地、自留地、自留山,屬于農民集體所有”。由此,農村宅基地使用權只能設定在農村集體經濟組織所有的土地之上。(5)權利行使的嚴格性。根據宅基地使用權的定義界定,農村集體經濟組織的成員只能在宅基地上建造住宅及其附屬設施不能作他用,也就是說宅基地不能脫離建造建筑試析農村宅基地使用權流轉法律理由的目的,而不論其建造形態是正在建造、已建造或者準備建造。
            目前宅基地使用權流轉制度的不足之處,在云南的紅河、大理民族自治地方表現得尤為明顯。因此,進行農村宅基地使用權流轉的法律制度創新,有條件地解禁農村宅基地使用權流轉,對于提高農村宅基地利用率、實現農民融資手段的創新、推動城鄉人口流動、構建和諧社會具有十分重要的作用。
            二、云南民族自治地方農村宅基地使用權流轉的目前狀況分析
            云南是多民族的省份,存在著為數眾多的少數民族自治地方,本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州和大理白族自治州的部分村落作為研究云南民族自治地方農村宅基地使用權流轉法律理由的平臺。
            (一)關于紅河州蒙自縣的四個村落的調查情況
            為了深入研究,我們制作了問卷調查,對紅河州蒙自縣的4個村子進行了問卷的發放及訪談。文瀾鎮的馬房村,距離文瀾鎮城區較遠,約20多公里,依靠在名為大屯海的湖邊,村中的民族主要為彝族和部分漢族。馬房村約有580戶,共計2450人,約6276畝土地,村中的宅基地規劃并不算齊整,稍顯混亂。相對于馬房村,文瀾鎮的十里鋪村,比之要大得多,且靠近城鎮區,全村一共1200戶,共計4700人,約7478畝土地,該村的主要民族為彝族。該村的宅基地規劃相較馬房村要規劃得齊整,發展也更好,但宅基地的糾紛存在的也不少。文瀾鎮的大臺子村,位于城鎮郊區的附近,該村約731戶,共計3174人,約有土地5472畝,村中的民族為彝族和部分哈尼族、漢族。因距城區近,到城里打工的人數比較多,宅基地略有閑置現象。村中宅基地的規劃有的地方稍有混亂,而因宅基地使用權發生的糾紛也有存在。草壩鎮的明白村,距離草壩鎮的城鎮區比較近,該村約713戶,共計3156人,約有土地4501畝,該村的主要民族為彝族及部分漢族。村戶中到本市打工或者外出打工的人數不少,宅基地有閑置現象。村子宅基地的整體規劃較好,但也有部分不合理的地方,因宅基地而產生的糾紛也較多。
            (二)關于大理州大理市相關村落的調查情況
            挖色鎮是大理市所轄的11個鎮之一。挖色鎮轄挖色、海印、大城、小城等7個行政村, 一個自然村, 一個辦事處。其中, 挖農村宅基地使用權流轉法律理由由優秀論文網站http://www.beijingfeeling.com提供,助您寫好論文.色村為挖色鎮的行政中心, 為鎮黨委、政府的所在地。挖色村, 又名“魯川壩子”, 位于滇西交通樞紐——大理市市轄區東部, 陸路距大理市市轄區下關近45公里, 水路距下關30公里,該村有1053戶居民,村民共計4950人,以白族為主。挖色村占地面積近2. 56萬平方公里。該村以蔬菜、水果種植和打漁為主, 兼有石器加工、刺繡、采礦、旅游等行業。近5年來該村在挖色鎮7個村中發展最快, 這主要是與大理市市轄區較為便利的交通條件有密切聯系, 同時該村村民具有勤勞致富的觀念。
            課題組成員還發現伴隨著大理白族自治州在州委州政府主導的海東開發戰略實施以來,位于洱海東面的挖色村經濟得到了迅速提升,當地居民通過發展旅游產業,居民收入不斷增加,不同類型的旅游產業不斷出現,當地居民通過開辦農家樂、開辦家庭旅館、或是將閑置的宅基地尤其是臨海近路地塊通過租賃的方式,由村集體之外的個人承租后,新建房屋用于從事酒店、旅館、餐飲經營服務。也正因如此,當地的土地交易活躍,宅基地交易價格不斷爬升,尤其以臨海地段的土地價格異常居高,宅基地使用權違法交易現象凸顯。
            (三)存在的理由及其成因分析
            1、一戶多宅,土地閑置浪費嚴重
            2004年修訂的《土地管理法》第62條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有宅基地和村內空閑地。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。然在紅河蒙自市的100份調查問卷中,有49份顯示不只一處宅基地,一戶多宅率高達49%。調查的民族自治地方的村民在出賣、出租住房后,再申請宅基地獲批的為35份,概率
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